澳洲土地開發簡介

澳洲土地有台灣的214倍大但是目前的人口與台灣差不多, 這個人口規模能提供的稅收基本上是無法讓澳洲聯邦與地方政府有太多餘裕做大規模的軟硬體建設, 加上大量戰後嬰兒潮世代退休帶來的社會福利財政壓力, 澳洲政府正努力做經濟上的轉型 (鼓勵高科技業投資與移民), 並持續以移民數量調控來增加人口增長以達到擴大經濟規模與稅基的目標.

以目前每年增加約40萬人口來看, 新增的住房需求就有20萬套左右, 這二十萬套住房的需求一部分會由開發商新建案來滿足, 另一部分則由舊單位分割改建來提供. 兩者型式都會牽涉到申請開發許可, 以下我們就來了解一下在澳洲做土地開發.分割改建.新建增建等事項需要知道的基本資訊.

在聯邦法規層級主要的規定有:

澳洲聯邦土地開發主要相關法規

• Planning and Development Act 2007 (規劃與開發法 2007)

• Planning and Development Regulation 2008 (規劃與開發施行細則 2008)

澳洲聯邦建築規則 The Building Code of Australia (建物設計須符合的設計規範)

• 結構安全

• 防火

• 進出口

• 基礎設施與設備

• 節能

• 居住者健康與便利設施

在地方政府層級也有各自的法規需要遵守, 比如下列南澳洲與維多利亞州的法規就不一樣:

南澳洲土地開發主要規範法案

• Development Act 1993 (開發法 1993)

• Development Regulations 2008 (開發施行規範 2008)

維多利亞州土地開發主要規範法規

• Land Act 1958

• Land Regulation 2016

為了簡化說明, 我們就以最常見的土地分割做例子說明, 在土地分割這個項目上, 因為澳洲法令各地不同, 所以申請分割後改建通常需要下列的專業人士協助:

• 開發商(或建商)

• 地籍測量師

• 房產律師或代書

那申請開發會有那些衍生的費用呢? 基本上有下列幾項費用需要繳付:

• 各州申請費

• 水電分割接線費

• 其他費用 (比如土壤檢測 環境影響評估等)

• 一分二住宅用地總費用大約在澳幣5萬左右

大型土地分割

如果你有一大塊土地要做分割開發, 需要注意所在地政府是否有開放空間貢獻 (Open Space Contribution)的規定

• 舉例: 南澳洲要求要貢獻12.5%以上土地做公共使用 (如公園)

那專業人士會提供什麼必要的協助呢?

地籍測量師安排下列事項:

• 土地邊界測量定位

• 準備並確認土地分割符合該地區土地使用規劃之法律與規範

• 最小容許土地面寬與面積規定每個住宅區可能不同

• 土地價值估算不單只看面積, 還需考量面寬 (frontage) 與能做幾個最小容許面積分割

• 面寬大的土地分割後可避免產生 easement (共用車道) 問題

• 依法規設定地域權 easement (比如共同車道)

• 量測確認地役權位置

• 遵照道路開通與關閉相關法規準備土地分割計畫

開發商或建商安排下列事項:

• 確認開發需求

• 規劃符合法規的開發設計

• 執行開發或建築

• 申請建築與使用許可

房產律師或代書安排下列事項:

• 確認規劃與開發的需求

• 研擬分割計畫

• 須遵照該地區土地開發使用法規之規定

• 計劃書內容須符合土地管理局(Land office) 的格式規定

• 向土地管理局提交分割計畫與所有相關的文件

• 追蹤申請程序

• 協助解釋該地政府的土地分割法規

至於該向哪個單位提出開發審查呢? 審查的依據是什麼? 審查時程是多久呢? 以下我們一一來解釋:

審查機關

• 開發地所處行政區

• 州政府核准的私人開發審核人 (private certifier)

• 州政府 State Commission Assessment Panel (SCAP) (大型開發案)

• 相關意見機關 (如環保局/水電瓦斯等公司等相關機構)

審查依據

• 該開發所處行政區的土地使用規劃 (Zoning plans)

• 各州政府相關法規與指導原則

審查考量點:

• 法規 (分區使用, 建築法規, 消防法規)

• 經濟 (就業影響, 稅收影響)

• 社區 (社區意見, 社區形象)

• 環境 (環境影響,交通影響)

審查結果: (三種可能)

符合 (Complying)

• 政府必須同意該開發案

不符合(Non-complying)

• 特殊條件下可以通過進行開發

有優點 (Merit)

• 介於符合與不符合之間, 依照個案情況審查, 有條件下可以通過進行開發

土地開發或建築開發審查流程如下:

1.正式遞交開發案申請書

2.審查機關要求更多開發相關資訊 (如果需要)

3.審查機關知會相關機構共同審查 (如果需要)

4.公告開發計畫 (如果需要)

*如果相關人對開發有異議則召開協調會

5.開發計畫審查

6.審查結果通知

*申請人訴願

7.提交建築法規審查申請書

8.建物法規審查

9.建物法規審查結果通知

10.開發核准

*申請人訴願

土地開發或建築開發審查時間

開發計畫審查

• Complying – 2周

• Merit – 8周

建物計畫審查

• (建築法規審查) 4周

土地分割

• 12周

1. 大型開發案因所涉其他審查機關較多, 審查時間最多增加10周時間

2. 如果需要補充開發案內容, 則申請人最多能有12周準備資料, 審查時間可以暫停直到資料補全繼續計算

3. 審查程序由州政府聘任第三方審查人審查 (audit) 以維持公正客觀

4. 所有核准開發項目進政府資料庫, 日後房屋買賣可查詢所有核准項目

以上資訊希望能協助有需求的貴賓了解基本申請開發的須知資訊! 如果需要更進一步的資訊與協助請洽詢本公司!